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Los efectos del colapso del mercado inmobiliario se pueden sentir por todas partes, aunque quizás no más que por los latinos y otras comunidades de color. Mientras que el número total de ejecuciones hipotecarias recientemente ha disminuido, la ejecución sigue siendo un problema desproporcionadamente grave para estas comunidades. La continua inestabilidad que enfrentan los latinos y otras comunidades de color en el mercado inmobiliario es especialmente preocupante porque la propiedad de vivienda es la mejor manera para que estas comunidades aumenten su riqueza y activos.
Antes del colapso del mercado inmobiliario en los últimos años de la administración de Bush, los prestamistas concentraron sus esfuerzos en vender a los latinos prestamos de alto riesgo, y por ende fueron víctimas de las prácticas de financiamiento abusivas de los bancos más grandes. En algunos casos, estos prestamistas le obligaron a gente de color a tomar préstamos de alto riesgo, aun cuando sus ingresos y cuentas de crédito los calificaban para una hipoteca menos cara. Un estudio de 14 bancos grandes encontró que este tipo de discriminación fue sistemática: al 30,9 por ciento de los hispanos y al 41,6 por ciento de los afroamericanos se les ofrecieron estos préstamos riesgosos y caros, mientras que sólo se les ofrecieron hipotecas parecidas al 17,8 por ciento de los anglosajones.
Considerando que los hipotecas de alto riesgo pueden añadir unos $100.000 en pagos de interés a lo largo del repago de la deuda hipotecaria, estas cifras son especialmente preocupantes.
Tras la crisis inmobiliaria y financiera y la Gran Recesión del 2007-2009, los Latinos y otras comunidades de color siguen sufriendo lo peor del mercado inmobiliario precario. Una encuesta de Latino Decisions reveló cuán doloroso ha sido el colapso del mercado inmobiliario para estas comunidades. Más de la mitad de los latinos entrevistados admitieron haber utilizado toda o la mayor parte de sus ahorros para pagar sus hipotecas o pagos de renta, y el 34 por ciento se vieron obligados a renunciar necesidades básicas como alimentos, servicios públicos y otras facturas para llegar al fin del mes y mantenerse responsable sobre estas obligaciones. La caída de los precios de vivienda sólo han exacerbado estos problemas, y aproximadamente el 31 por ciento de los propietarios de vivienda de color ahora se encuentran ‘bajo el agua’, o deben más en pagos de hipoteca que el valor de mercado de su casa, lo cual es cerca de ocho puntos de porcentaje más alto que el promedio nacional.
Los latinos también están desproporcionadamente afectados por la ejecución hipotecaria. La tasa de ejecución hipotecaria actual entre los latinos es asombrosa. Enfrentan una tasa de ejecución del 11,9 por ciento, mucho más alto que la tasa de ejecución entre los afroamericanos (9,8 por ciento) y espantosamente mayor que entre los blancos (5 por ciento), según el informede CAP The State of Communities of Color. Hoy en día, los latinos tienen el doble de probabilidad de estar en riesgo de la ejecución. Aproximadamente el 25 por ciento de los latinos y los afroamericanos enfrentan el embargo de su vivienda o están luchando con la delincuencia grave por el retraso de pagos, en comparación con solo el 12 por ciento de los blancos.
Resulta desconcertante que estas discrepancias existan aun cuando uno se toma en cuenta las diferencias de ingresos y cuentas de crédito.
La desigualdad sistemática se extiende mucho más allá que la ejecución hipotecaria inicial. Un nuevo estudio del National Fair Housing Alliance encuentra que los prestamistas e inversionistas en hipotecas son estadísticamente mucho menos probables a mantener y comercializar propiedades en barrios latinos y afroamericanos que en barrios predominantemente blancos. Las viviendas ejecutadas, propiedades de estos prestamistas e inversionistas, tienden a deteriorarse en los barrios de etnicidad mixta a un ritmo mucho más alto que en las comunidades blancas.
Lo que es más: las viviendas embargadas, propiedades de prestamistas e inversionistas en los barrios latinos y afroamericanos, también son mucho menos probables a tener letreros que dicen “a la venta” para atraer a nuevos propietarios de casa e impulsar a la recuperación de mercados inmobiliarios locales. Los efectos de este tipo de negligencia por parte de los prestamistas e inversionista son enormes. Las propiedades deterioradas reducen los valores de propiedades en las casas circundantes, aumentan la probabilidad de la delincuencia y la vagancia y pueden convertirse en peligros para la salud conforme los edificios se deterioran.
La salud y la fuerza de las comunidades latinas y afroamericanas en nuestra nación son absolutamente esenciales para un mercado inmobiliario fuerte y una recuperación económica equitativa y duradera. El ser dueno de una vivienda será uno de los componentes más importantes para alcanzar la estabilidad y prosperidad compartida, y dado que los Latinos son una de las poblaciones de más rápido crecimiento en los Estados Unidos es absolutamente imperativo que se preste atención particular a la luchas que se enfrenta en el mercado inmobiliario. Nuestra recuperación económica no puede ignorar a estas comunidades más vulnerables, y un mercado inmobiliario y sistema de ejecución que no los atiende es uno que está destinado a la inestabilidad y el posible fracaso.
Un informe reciente del Center for American Progress describe una de las estrategias más prometedoras para abordar la crisis hipotecaria: la reducción de la cantidad que el prestatario debe, un proceso llamado "reducción del principal”. La reducción del principal es cada vez más reconocida por ser una de las man
eras más eficaces y fiscalmente responsables para evitar las ejecuciones innecesarias para las poblaciones vulnerables que se encuentran en alto riesgo de incumplimiento y ejecución, problemas que afligen a la comunidad latina. De hecho, aproximadamente una de cada cuatro modificaciones de los bancos privados incluyen alguna reducción del principal, según los datos recientes de la Oficina del Controlador de Moneda. La reducción del principal es tan eficaz porque es la única manera de restaurar la equidad de una casa bajo el agua y a la vez bajar los pagos hipotecarios mensuales. Por supuesto, la reducción del principal no debe estar disponible a todos como política general, pero podría ser una manera viable para ayudarles a estas comunidades con su recuperación
En la actualidad, como condición de su curaduría del gobierno, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda prohíbe a las dos compañías hipotecarias más grandes del país, Fannie Mae y Freddie Mac, que utilicen la reducción del principal – a pesar del consenso creciente que podría ser una manera extremadamente eficaz de ayudarles a las comunidades de color, quienes son sin duda los más afectados por la crisis inmobiliaria y de ejecución. Incluso el propio análisis de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda indica esta conclusión.
Lo que es más, parece que los latinos verdaderamente quieren precisamente este tipo de política del gobierno federal. La misma encuesta de Latino Decisions encontró que los latinos en general apoyan la intervención e implementación activa de soluciones por parte del gobierno en cuanto a la crisis inmobiliaria.
Conforme nuestra nación superando la Gran Recesión, hay que prestar más atención a los obstáculos únicos que enfrentan los latinos y otras comunidades de color en el mercado inmobiliario, y tomar acción para apoyar a estas comunidades. Políticas como la reducción del principal pueden ayudar a fortalecer y ampliar a la clase media, lo cual es crítico para nuestra estabilidad económica y prosperidad compartida.
Jennifer Rokosa es una pasante universitaria con Ethnic Media en American Progress.
Vea también:
- Give the Rehab-to-Rent Pilot Program in California a Chance by Alon Cohen
- Inching Toward Principal Write-Downs at Fannie and Freddie by John Griffith and Daniel Molitor